В Саратовской области в этом году будет вводиться новая оценка земель сельскохозяйственного назначения. Вопрос немаловажный, поскольку в регионе более 200 тысяч гектар, подлежащих переоценке. Поэтому встреча, прошедшая по инициативе балаковского филиала Торгово-промышленной палаты, должна проинформировать местных производителей и правообладателей земли о предстоящих изменениях.
ПОСТУПАЛИ НЕВЕРНЫЕ СВЕДЕНИЯ
На территории Балаковского района в 2019 году будет определена кадастровая стоимость 9741-го земельного участка.
-Для определения качественной и справедливой кадастровой стоимости и исключения последующего оспаривания учреждение имеет право запрашивать необходимую информацию по земле в органах местного самоуправления. Таким правом мы пользовались и в прошлом году, и столкнулись с тем, что информация не всегда поступала в срок, требовала значительной перепроверки, что не могло не отразиться на результатах оценки, — отметил в начале встречи директор ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» Дмитрий Саксельцев.
В этом году во все органы местного самоуправления было направлено около 20 запросов о предоставлении информации: это и ценообразующий фактор, и сведения о тех или иных категориях, и так далее. Собран большой массив информации, причём, можно сказать, что сделано это впервые. Специалисты отмечают, что в этом году качество сбора информации улучшилось.
УЧТУТ ДОХОДЫ И ЗАТРАТЫ
-Конечно, всех волнует оценка земель сельхозназначения. На территории Балаковского района оценке подлежат 2702 участка. Ранее их оценивали с использованием метода статистического моделирования, и стоимость составляла порядка 1,95 руб. за квадратный метр. Сейчас оценка проводится по-другому. Что изменилось? Учитывается особенность сельскохозяйственного и агроклиматического зонирования территорий. Будет учтено плодородие земельных участков, а также влияние природных факторов. Стоимость угодий, пригодных под пашню, будет определяться методом капитализации земельной ренты, которая рассчитывается как разница между доходами и затратами на возделывание и уборку сельхозпродукции, — пояснил Дмитрий Саксельцев.
Плодородие почв будет оценено с позиции содержания гумусового слоя и глины, для чего впервые будет сформирована цифровая карта почвенных разностей Саратовской области – эта работа уже близка к завершению. Валовый доход будет определяться с учётом нормативной урожайности сельхозкультур и рыночной цены в каждом районе. Обязательным условием будет использование оптимального севооборота с учётом агроклиматического оценочного зонирования. Кстати, вся Саратовская область разделяется на 9 агроклиматических зон, и Балаковский район будет относиться к пятой зоне.
УСПЕЙТЕ ПОДАТЬ УТОЧНЕНИЯ
Сведения о затратах на возделывание и уборку продукции получаются на основании технологических карт, которые устанавливают фактические затраты на семена, ГСМ, удобрение и т.д. в натуральном выражении, и затем это умножается на среднерыночную стоимость.
-Здесь возникают определённые сложности, поскольку данные о затратах и ценах необходимо получить за пятилетний период, предшествующий году кадастровой оценки. Министерство сельского хозяйства пока не может свести данные за 2018 год. Работа должна быть выполнена в течение месяца, и мы приступим к оценке, — заявил Дмитрий Саксельцев. — Другая сложность – получение информации о ценах на продукцию: наблюдается существенное различие по районам, иногда в несколько раз.
Предварительный этап сбора и обработки информации планируется завершить к концу этого месяца, до 1 июля будут произведены расчёты. Затем отчёт отправится на проверку в Управление Росреестра, после утверждения его разместят на сайте Центра государственной оценки для того, чтобы заинтересованные лица могли ознакомиться и подать замечания по расчётам. Отметим, что замечания подаются в Центр лично, по почте или электронным письмом.
Период подачи и рассмотрения замечаний длится 50 дней. После этого сведения вновь отправятся на проверку в Росреестр. Не позднее 1 января 2020 года они должны поступить в ЕГРН.
ВСЁ – ЧЕРЕЗ АДМИНИСТРАЦИЮ
Если владелец сельхозземли не согласен с обозначенной стоимостью, он может обратиться за перерасчётом, который утверждается отдельным постановлением. Оспорить стоимость можно через суд или через комиссию.
Спорный момент, который настораживает сельхозпроизводителей, — то, что всю землю, используемую в сельском хозяйстве, отнесли к категории «сельхозпроизводство».
-Может ли сейчас предприниматель представить корректную информацию, если он переживает о правильности проведения оценки? – поинтересовались участники встречи.
-Мы обязаны принимать информацию, которая имеет подтверждение, от органов власти, — ответил Дмитрий Саксельцев. – Перечень участков мы получили достаточно поздно, провели его сегментацию по видам разрешенного использования и направили в администрации районов. Если там видят несоответствие, то должны подтвердить, что там другой вид использования. В любом случае надо приводить в земли соответствие.
-Хотел бы задать вопрос, который волнует всех предпринимателей. Можно ли выработать механизм взаимодействия, который им позволил бы привести земли в соответствие, не доводя дело до суда? – поинтересовался глава МО г.Балаково, руководитель балаковского филиала ТПП Роман Ирисов.
-Самое главное, с чего надо начать, — это проверка собственных документов. Надо получить выписку о категориях своих земель, и при обнаружении там неправильных данных он имеет право обратиться в администрацию за уточнением. Затем сведения по межведомственному взаимодействию поступят из Росреестра к нам, — ответил Дмитрий Саксельцев.
ПАШНЯ, ПАСТБИЩЕ ИЛИ ПРОИЗВОДСТВО?
В уточнении от администрации района должна стоять чёткая формулировка разрешенного вида использования: пашня, пастбище и т.д. – в соответствии с новым классификатором. Но, во-первых, владельцы участков заявили, что ежегодно сдают отчёты в отдел сельского хозяйства, и там есть все необходимые сведения. Почему же нельзя использовать их? А во-вторых, в уточнении из Росреестра сейчас им выдают сведения, что ВСЕ участки – это земли сельхозпроизводства. Из-за этого стоимость больше. А между тем не везде что-то производится: где-то могут быть, к примеру, пастбища.
-На самом деле настала пора уже приводить ваши земельные участки в соответствие с фактическим видом использования. Поэтому если вы не согласны, обращайтесь в администрацию. Конечно, мы проверим вашу информацию: где-то ситуация нам уже известна, где-то выедем на место. И в течение месяца мы должны принять Постановление об изменении разрешённого вида использования земли. Время пришло заняться этим вопросом, — прокомментировал заместитель главы АБМР по экономическому развитию Александр Балуков.
ЕСЛИ СОРВЁТЕ ПОСЕВНУЮ….
Кроме этого возник вопрос и по участкам, которые находятся общедолевой собственности, переданной в аренду. Поскольку собственников много, кто по этим участкам имеет право подавать заявления на изменение вида использования? Ведь порой число собственников доходит до 30, неужели все они должны обращаться в администрацию? А получить от всех доверенности не представляется возможным для арендатора.
-На документе должна стоять подпись каждого собственника, — ответил Александр Балуков.
-У нас всё решается быстро, даже «вчера», когда об этом узнаёт Президент. На нашей стороне – козырь, посевная. Давайте не допустим её срыва. Частично срыв уже скоро начнётся, когда мы побежим документы оформлять. Мы будем обивать пороги администрации, никто нас быстро не примет. Никто нам завтра ответ не даст, а это – время. Но если дойдёт до того, что мы сорвём посевную, и первое лицо об этом узнает, вот тогда будет ситуация. Мы прогремим на всю страну. Это не намёк! Для меня нет разницы – сельхозугодья или сельхозпроизводство. С терминами кто-то недоработал. Надо исправить ситуацию, а нас от этого уберечь. Мы вот сейчас здесь сидим, а шёпотом разговариваем совсем о других делах: о семенах, о земле. Если будет инициатива о приостановке посевной, я буду в первых рядах, даже буду знать, сколько миллионов потеряю убытка, но это будет громко! — заявил под громкие аплодисменты один из фермеров.
«НАЛОГИ БУДУТ ВЫПАДАТЬ»
О том же, насколько повысится налог на землю, говорить пока рано. По предварительным прогнозам повышение может составить около 20%. Однако, сами фермеры подсчитали, что возможно повышение с двух до 500-750 рублей за квадратный метр земли. Тогда им проще будет избавиться от такой «золотой» земли.
Кстати, администрация при формировании бюджета на 2020 год учтёт налоговые поступления за земли сельхозназначений по той стоимости, которая будет рассчитана Центром кадастровой оценки. Однако, после оспаривания стоимости земли бюджет может недополучить значительную сумму в виде выпадающих налогов – как показывает практика, через суд оспаривается стоимость 30% объектов налогообложения.
Ответы на те вопросы, которые не успели обсудить во время встречи в филиале ТПП, будут даны на сайте администрации БМР. Между тем, все присутствующие согласились, что проблема действительно серьёзная. Вице-президент ТПП Саратовской области Дмитрий Крылов отметил, что для её решения необходимо создать рабочую группу.